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lihongxing110的博客

 
 
 

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2013年09月11日  

2013-09-11 15:54:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王频出是政府托市的最后信号   

2013-09-09 09:16:26|  分类: 默认分类|字号 订阅

在中国经济最发达的长三角的三个中心城市——上海、杭州、苏州,在95日同时诞生了三个地王:上海徐家汇中心项目被新鸿基地产以217.7亿元拿下,杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元,而苏州金鸡湖两地块以47.25亿元被世茂房地产收入囊中。

同一天产生三个地王,这样的盛况,在中国房地产过去黄金10年的历史上,是前所未有的。加上94日,北京拍出的农展馆地块的单价地王——该地块被融创中国以21亿元的总价拿下,楼面价达到了惊人的73099/平方米。在9月份的第一个星期,全国的一线城市地王频出,房地产市场洋溢着一种非常焦躁的气氛。

“地王”的出现,是开发商对未来市场继续看好,还是房地产最后疯狂的征兆?这个答案,要说简单很简单,要说复杂又很复杂。回答“地王”的出现对房地产市场的意义,恐怕首先要回答“地王”是谁制造的?

95日长三角三大地王横空出世之后,笔者关注到业界对此的评价是,开发商对后市看好。但事实上,这次无论是北京出现的地王,还是长三角的地王,和以前的“地王”不同,并非开发商经过激烈的竞拍而产生的,9月份的地王,完全是各地政府“放”出来的。北京农展馆地块,位处CBD黄金地段,任何时候放出来,都恐怕是当仁不让的单价地王;上海徐家汇地块,拍卖底价就高达175.26亿,远远高出上海“前地王”92亿的身价,也就是说,即使没有溢价,这个地放出来,就是上海的地王。而杭州华家池地块,被称为杭州“最后一块黄金地块” ,产生杭州总价地王也是顺理成章的。而且,从上述四个地王的竞拍情况看,参拍者没有几家,远远谈不上激烈,上海徐家汇地块,溢价只有24%,远低于上海今年土地拍卖的溢价率。

所以,9月份的4个地王,绝对不是开发商制造,而是各地政府的杰作。在土地市场完全垄断的情况下,政府作为唯一的土地出让方,他有权决定什么时候卖地,卖什么地,以什么价格卖地。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出来的,所以,更需要问的是:政府为什么要在这个时候放出黄金地块,对本已高烧不退的房地产市场又加了一把大火?

可能的答案有:第一,今年房地产市场火热,土地市场更是创下中国房地产市场化以来最为火爆的一年,上半年全国土地出让金已经超过了2万亿,北京、上海等一线城市,土地出让金肯定将突破千亿大关,地方政府推地的热情空前高涨;第二,上半年房价的飞涨,使得房地产聚集的风险加大,看空房价着越来越多,特别是,香港的李嘉诚沽空内地一些物业更是被视为看空房地产的信号。在这种情况下,为了继续营造房地产火热的气氛,通过推出黄金地段的地块,放出地王,继续强化房价看涨的预期,为明年土地市场的持续火热打伏笔。

不管答案是哪一种,可以肯定的是,地方政府通过“地王”制造房地产看涨的预期达到了。开发商敢于拿地,也似乎在说明看好未来,双方合谋的结果是,通过信号传递作用,对购房者的观望心态给予毁灭性的的打击,将他们彻底拉入果断出手的行列。而且我们看到,在市场失去理性的情况下,“地王”的效应和辐射面明显扩容。已经北京望京出一个地王,仅仅对望京一带的房价有影响,现在,北京、长三角出了地王,全国一片哗然,全国的房地产市场都沾光,恐慌是全方位的。

然而,如果仔细观察,这次出了四个地王之后,对“地王”的认识却出现了很大的分歧。王石提醒大家注意李嘉诚的举动,而东南亚新兴市场资金的外逃更是让大家对新兴市场的资产价格泡沫捏一把汗,中国尽管拥有巨额的外汇储备,有打一场阻击战的弹药。但是,巨大的外汇储备,并不等于拥有国际金融市场的话语权,甚至,中国房地产的价格,中国自己也不一定有话语权。一旦新兴市场崩盘,中国势必受到波及。四大国有行引入的外国战略投资者,都在抓紧出售中国的金融股权,这是另一种形式的资金外逃。在金融系统风险,地方政府的债务和房地产泡沫三大炸弹面前,中国注定不会淡定。在这种大背景下,即使不出现资金外逃,中国房地产的价格也要重新评估,这是一个大概率事件。盲目看好,唱多房地产是一件太天真的事。

未来房地产无论在基本面,还是政策面,利空远远多于利多,鬼城的扩容,只是中国房地产泡沫的一个侧面,但反应的中国房地产供需逐渐平衡,甚至三四线城市房地产供应过剩却是真实的。与其说影响中国房地产最大的因素是政策,不如说是供求规律,如果房子不缺,任何政策都烘托不起中国的房价。政策面,今年处于沉默期,但在沉默中酝酿着可怕的变局:调控思维的政策正在悄然退出,高层没有明确说,只是为了给前一届政府一个面子。但取而代之的,是房产税、土地制度改革、信息联网等制度举措,这对未来房价无疑具有极大的抑制作用。

就此而言,“地王”的确让人恐慌,但这也许真的在演绎最后的疯狂。长三角的区区三块地,卖出了400多亿的身价,而跨国巨头诺基亚的身价不过72亿美金,难道从这个小小的切入点,还看不到中国土地市场充斥的可怕的泡沫吗?


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